No Brasil, existe um imposto que todos os proprietários de imóveis deveriam pagar anualmente, mas que, na prática, ainda encontra muitas brechas e escapa do bolso de milhares de pessoas.
Estamos falando do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Embora seja uma obrigação prevista em lei, há quem consiga passar anos sem realizar o pagamento, seja por desconhecimento, por informalidades na documentação ou mesmo por falhas na fiscalização municipal.
Muitos imóveis no país estão em situação irregular, o que contribui para esse cenário. A ausência de registro em cartório, o famoso “contrato de gaveta” ou a chamada escritura particular, ainda são bastante comuns, principalmente em áreas urbanas periféricas e em cidades do interior. Essa prática, além de dificultar a cobrança efetiva do imposto, acaba gerando um número expressivo de proprietários que não arcam com a obrigação fiscal.
A informalidade no registro de imóveis ainda é um problema nacional
Apesar dos avanços na regularização fundiária, o Brasil ainda carrega um enorme passivo de imóveis sem registro oficial em cartório. Muitas famílias possuem apenas contratos particulares, feitos entre comprador e vendedor, sem averbação no registro de imóveis. Nesses casos, o imóvel não tem um titular oficial perante o município, dificultando a cobrança automática do IPTU.
Na teoria, o IPTU incide sobre qualquer imóvel urbano, independentemente da situação documental. O problema é que, na prática, a prefeitura depende das informações do cadastro imobiliário para emitir os carnês de cobrança. Sem o registro adequado, o imóvel muitas vezes sequer aparece no sistema municipal como sujeito à tributação.
Essa informalidade cria um ambiente no qual milhares de pessoas, mesmo possuindo imóveis valiosos, deixam de recolher o imposto ano após ano. Em alguns casos, o próprio poder público encontra dificuldades para localizar o responsável pelo bem e, com isso, a arrecadação fica comprometida.
As dificuldades enfrentadas pelas prefeituras para fiscalizar
Grande parte das prefeituras, principalmente em cidades pequenas ou com orçamento limitado, não possui estrutura adequada para fiscalizar e atualizar regularmente o cadastro imobiliário. Sem um mapeamento preciso dos imóveis construídos ou negociados de forma particular, a emissão do IPTU fica prejudicada.
Além disso, há uma certa resistência por parte de alguns moradores em regularizar a situação, justamente para evitar novos tributos ou dívidas com o município. Enquanto não houver uma escritura pública registrada, o poder público muitas vezes não consegue individualizar o imóvel e determinar com exatidão quem é o contribuinte responsável.
Em áreas de expansão urbana desordenada ou loteamentos antigos, a situação se agrava. Muitas construções surgiram sem o devido licenciamento, o que dificulta ainda mais a atualização dos cadastros e a emissão de cobranças.
Escritura particular não exime da obrigação, mas dificulta a cobrança
É importante deixar claro que o fato de um imóvel ter apenas uma escritura particular não isenta o proprietário da obrigação de pagar o IPTU. A lei determina que qualquer pessoa que detenha a posse, propriedade ou domínio útil de um bem urbano é responsável pelo imposto. No entanto, na ausência de um registro formal em cartório, fica difícil para o município identificar quem deve ser cobrado.
Muitas pessoas utilizam a escritura particular como instrumento de compra e venda por ser mais rápida e barata do que o processo de registro oficial. No entanto, ao longo do tempo, essa escolha pode gerar problemas não apenas no recolhimento de tributos, mas também em casos de herança, venda futura ou obtenção de crédito.
Enquanto o imóvel permanece fora do cartório, a prefeitura pode até conhecer a existência da construção — por exemplo, pelo lançamento do IPTU no nome do antigo proprietário ou pelo cadastro de obras —, mas não possui segurança sobre quem é o atual responsável legal. Com isso, algumas cobranças acabam nunca sendo emitidas, e o imposto deixa de ser arrecadado.
